Аналоговый метод расчета смет на проектно-изыскательские работы. общие правила применения сметного метода при проектно-изыскательских работах. Часть 1

Аналоговый и цифровой методы измерения.

Измеренное
значение представляет собой произведение
числового значения на размер соответствующей
единицы. В процессе измерения информация
об этом числовом значении передается
с помощью сигналов. При аналоговом
способе измерения устанавливается
прямая связь между значением измеряемой
величины и значением физической величины
сигнала.

Цифровой
метод измерения характеризуется тем,
что результат измерения вырабатывается
в измерительном устройстве или выводится
из него. При этом обработка сигнала
производится числовым методом.

Аналоговый
и цифровой методы имеют свои достоинства
и недостатки, и в обработке сигналов, и
в выводе данных.

При
цифровом методе отсчет считывается без
ошибки. При аналоговом методе преобразование
показания в число производится оператором,
при этом точность отсчета за ранее не
определяется и зависит от интерполяции.
В тоже время, аналоговый сигнал имеет
большую наглядность, передает больше
информации. А обработка сигнала
производится непрерывно, что повышает
динамические свойства измерительной
системы.

С
другой стороны аналоговые методы по
сравнению с цифровыми являются менее
точными, но зато их можно использовать
для измерения самых разных физических
эффектов. Скорость передачи информации
при аналоговом сигнале выше, чем при
цифровом. Но важное преимущество
цифрового метода в хорошей помехозащищенности
сигнала.

В Госдуму внесли законопроект, обязывающий региональные власти при расчёте стоимости коммунальных услуг использовать аналоговый метод. Документ есть в распоряжении «Парламентской газеты».

В настоящее время, если в доме нет счётчиков, то объёмы потребления определяются двумя методами — аналоговым и расчётным. Как сообщается в пояснительной записке, первый — более прозрачный. Кроме того, согласно постановлению Правительства от 2006 года, он должен быть приоритетным.

Однако на практике чаще склоняются к расчётному методу, в котором используются сложные и зачастую ошибочные формулы. В связи с этим россиянам приходится обращаться в суды или же переплачивать за коммунальные услуги.

Продолжение истории после рекламы

Законопроектом предлагается обязать региональные власти использовать аналоговый метод при определении норматива потребления коммунальных услуг. Это, в свою очередь, позволит установить наиболее приближённые для конкретного типа домов объёмы потребления коммунальных услуг, а также не допустить необоснованного их завышения. Отмечается, что соответствующий законопроект защищает интересы граждан.

Ранее депутат Госдумы Василий Власов предложил освободить россиян от оплаты услуг ЖКХ на время карантинных мер из-за коронавируса. По словам парламентария, это частично поможет гражданм РФ в сложной экономической ситуации.

Методы измерения, понимаемые как способы действий, можно классифицировать с самых разных точек зрения:

Метод прямого измерения характеризуется тем, что искомое измеряемое значение физической величины находят непосредственным сравнением с образцовой мерой этой величины (измерение веса – сравнение с весом гирь).

К прямым методам относятся все измерительные устройства с непосредственным отсчетом, так как измеренное значение считываемое по шкале, является результатом измерения.

Шкала измерительного прибора должна быть проградуирована по образцовой мере. Не смотря на то, что при этом реализация меры заложенной в измерительное устройство не соответствует измеряемой величине. Тем не менее вследствие проведенной градуировки осуществляется сравнение с мерой.

Косвенные метод измерения характеризуется тем, что искомое измеренное значение зависит от других физических величин, и определяется исходя из этой зависимости. Эталоны производных величин получают из основных эталонов, но средствами косвенных измерений. При косвенном методе измерения следует различать измеренное значение и результат измерения.

Измеренное значение представляет собой произведение числового значения на размер соответствующей единицы. В процессе измерения информация об этом числовом значении передается с помощью сигналов. При аналоговом способе измерения устанавливается прямая связь между значением измеряемой величины и значением физической величины сигнала.

Цифровой метод измерения характеризуется тем, что результат измерения вырабатывается в измерительном устройстве или выводится из него. При этом обработка сигнала производится числовым методом.

Аналоговый и цифровой методы имеют свои достоинства и недостатки, и в обработке сигналов, и в выводе данных.

При цифровом методе отсчет считывается без ошибки. При аналоговом методе преобразование показания в число производится оператором, при этом точность отсчета за ранее не определяется и зависит от интерполяции. В тоже время, аналоговый сигнал имеет большую наглядность, передает больше информации. А обработка сигнала производится непрерывно, что повышает динамические свойства измерительной системы.

С другой стороны аналоговые методы по сравнению с цифровыми являются менее точными, но зато их можно использовать для измерения самых разных физических эффектов. Скорость передачи информации при аналоговом сигнале выше, чем при цифровом. Но важное преимущество цифрового метода в хорошей помехозащищенности сигнала.

Аналоговый метод, или метод использования банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов, занимает в ряду методов сметного дела особое место. Его реализация для определения стоимости строительно-монтажных работ – это расчет с использованием НЦС. Изменения, вносимые приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 04.08.2020 № 421/пр не касаются расчета с использованием НЦС, хотя сами НЦС относятся к числу нормативов, входящих в Федеральную базу. При этом, хотя сами НЦС разработаны не так давно, сам по себе метод известен давно и был изложен еще в нормативах сметно-нормативной базы 1984 года.

Ничего подобного для расчета стоимости проектно-изыскательских работ никогда не применялось. Для расчета используются базисно-индексный (ф2п), или ресурсный (ф3п) методы. Возможно потому, что в отличии от расценки на строительную или монтажную работу базовая цена на проектную или изыскательскую работу не имеет ресурсного состава, поэтому е не представляется возможным ранжировать и индексировать отдельно по каждому ресурсу.

Однако и в определении стоимости проектно-изыскательских работ возможно использование основных принципов расчета аналоговым методом. Рассмотрим более подробно алгоритм расчета:

Построим общую формулу расчета, исходя из вышеописанной последовательности. Формула расчета стоимости проектных работ с использованием аналогового метода выглядит так:

Стоимость ПИР – стоимость проектно-изыскательских работ нужного проекта;

БЦаналога – базовая цена проекта – аналога;

I – индекс на проектные работы.

Аналоговый метод, или метод использования банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов, занимает в ряду методов сметного дела особое место. Его реализация для определения стоимости строительно-монтажных работ – это расчет с использованием НЦС. При этом, хотя сами НЦС разработаны не так давно, сам по себе метод известен давно и был изложен еще в нормативах сметно-нормативной базы 1984 года.

Так как в отличие от расценки на строительную или монтажную работу, базовая цена на проектную работу не имеет ресурсного состава, потому аналог может определяться только комплексно, «полный проект”. Кроме того, необходимо учитывать соответствие стадийности проектирования, т.е если для разрабатываемого проекта принято двустадийное проектирование, тои аналог должен быть двухстадийным проектом, и если разрабатываемый проект одностадийный, то и объект-аналог должен быть одностадийным.

Рассмотрим выбор аналога более подробно:

1. Источники для подбора объекта-аналога:

1.1 Ранее сделанные проекты аналогичных объектов. Это основной источник для подбора аналога для большинства практических случаев. Правда при приеме такого проекта в качестве аналога следует учитывать следующие детали:

• Это должен быть комплексный проект, т.е. проект объекта ( или группы объектов). Если это группа объектов, тонабор этих объектов в группе должен совпадать по составу.
• Проект, принимаемый в качестве аналога, должен соответствовать по региону строительства, т.е проектируемый объект и объект аналог долны быть расположены в одном регионе.

– Очень желательно, чтобы проект объекта аналога прошел государственную экспертизу.

1.2. Типовые проекты, примененные ранее. При этом следует учитывать следующие детали:

• Проект, принимаемый в качестве аналога, должен соответствовать по региону строительства, т.е проектируемый объект и объект аналог долны быть расположены в одном регионе.
• Должен быть выполнен первый этап инженерный изысканий, для того чтобы удостовериться в том что основания/фундаменты проектируемого объекта и типового проекта подобны.

1.3. Объекты –аналоги, указанные в сборниках НЦС.

2. После определения источника необходимо подобрать аналог. Это осуществляется с учетом масштабирования основного технико-экономического параметра. Естественно объект-аналог должен совпадать с разрабатываемым по функциональному назначению.

Совпадение по функциональному назначению определяет совпадение по основному технико-экономическому параметру. Масштабирование основного технико-экономического параметра означает, что все технико-экономические параметры разрабатываемого проекта могут быть рассчитаны путем умножения соответствующего параметра проекта-аналога на соотношение основных технико-экономических параметров разрабатываемого проекта и проекта-аналога.

Мы рассмотрим практический пример в отдельной статье.

– Метод дерева целей – иерархическая соподчиненная структура целей.

– Прогноз продаж (сбыта) – часто служит основой для годовых планов.

Экспертные методы прогнозирования

– Экспертные методы – количественные и качественные оценки процессов или явлений, основанные на суждениях экспертов.

– Метод экспертных оценок – метод Дельфи – группа специалистов-экспертов анонимно делает прогноз относительно предстоящих изменений на основе перечня вопросов, в несколько этапов, как правило, четырех.

– Мозговая атака – групповой метод решения проблем.

– Метод сценариев – метод декомпозиции (т.е. упрощения) задачи прогнозирования, предусматривающий выделение набора отдельных вариантов развития событий (сценариев), в совокупности охватывающих все возможные варианты развития.

– Мнение жюри, как правило, сводится к обобщению мнений экспертов с дальнейшим их усреднением.

– Метод ситуационного анализа – метод, объектом исследования которого является новая ситуация. Ситуационный анализ позволяет организовывать и направлять процесс активного сбора, оценки и переработки имеющейся первичной информации и воспроизводства новой, вторичной информации как аналитического, так и прогнозного характера. Ситуационный анализ проводится в три этапа.

– Метод морфологического анализа – объект делится на ряд характерных составляющих, параметров. Составляется матрица вариантов реализации прогноза.

Понятие и классификация методов управления.

По направленности они могут быть методами прямого воздействия и методами косвенного воздействия.

Методы прямого воздействия означают применение таких рычагов влияния, которые непосредственно вносят изменения в объект управления.

Методы косвенного воздействия не предполагают прямого воздействия в процессе функционирования субъекта управления. Такое воздействие осуществляется опосредованно и не сразу.

По содержанию все методы управления трудовыми ресурсами организации можно классифицировать следующим образом: административные; экономические; социально-психологические.

Административные методы основываются на нормативно-правовом обеспечении управления, основными целями которого является правовое регулирование отношений, защита прав и законных интересов предприятия и его работников.

Экономические методы – это способы воздействия на отдельных людей и их объединений через их материальные интересы. Материальная мотивация используется как в форме материального вознаграждения за количество и качество труда, так и в форме материальных санкций (штрафов) за несоответствующее его качество и недостаточное количество.

Социально-психологические методы – представляют собой совокупность специфических способов воздействия на межличностные отношения и связи, возникающие в трудовых коллективах, а также на социальные процессы, протекающие в них.(выявление лидеров, назначение и место сотрудников в коллективе, обращение к внутреннему миру работников, их чувствам, интеллекту)

Понятие организационной структуры управления и ее основные элементы.

Организационная структура- логически построенные взаимоотношения уровней управления и функциональных подразделений.

Под структурой управления организацией понимается упорядоченная совокупность взаимосвязанных элементов, находящихся между собой в устойчивых отношениях, обеспечивающих их развитие и функционирование как единого целого.

В рамках структуры протекает управленческий процесс, между участниками которого распределены функции и задачи управления. С этой позиции организационная структура это форма разделения и кооперации управленческой деятельности, в рамках которой происходит процесс управления, направленный на достижение целей организации. Отсюда структура управления включает в себя все цели, распределённые между различными звеньями, связи между которыми обеспечивают координацию по их выполнению. Структура управления оказывает огромное влияние на все стороны управления, т.к. связана с ключевыми понятиями менеджмента — целями, функциями, процессом, механизмом функционирования, полномочиями людей. Поэтому менеджеры всех уровней уделяют огромное внимание принципам и методам формирования структур, выбору типа или комбинаций типов структур, изучению тенденций их построения, оценке их соответствия решаемым целям и задачам.

Телевизионный сигнал, при котором его
форма повторяет распределение яркости
на пути, по которому производится
развертка изображения, называется
электрическим аналогом изображения,
или телевизионным аналоговым сигналом.

Телевизионный сигнал характеризуется
совокупностью характеристик:

• длительность и форма синхроимпульсов;
• разнос между частотами изображения и
  звука;
• метод кодирования сигналов цветности
  и способ их совместной передачи с
  сигналом яркости;

Совокупность этих характеристик
составляет стандарт телевизионного
сигнала.

Наземное телевизионное вещание
(аналоговое) имеет десять вариантов
стандартов, которые по международной
индексации обозначаются латинскими
буквами: B,D,G,H,I,K,K1,L,M,N. Все они
характеризуются числом строк, равным
625, частотой кадров 50 Гц, амплитудной
модуляцией несущей изображения и
частотной модуляцией несущей звука.
При этом В иD– стандарты
метрового диапазона,G,Hи К – дециметрового, остальные –
метрового и дециметрового одновременно.

В зависимости от способа кодирования
сигналов цветности различают три системы
цветного телевидения – SECAM,NTSCиPAL.

Различные стандарты в сочетании с этими
системами дают несколько вариантов
стандартов телевизионного вещания
(например, в России до недавнего времени
– D/KSECAM).

Принципы передачи цветного изображения
в различных системах рассматриваются
в рамках другой дисциплины, поэтому
отметим лишь их основные преимущества
и недостатки.

Система SECAMсовместима с
черно-белой системой. Ее отличительной
особенностью является поочередная
передача двух цветоразностных сигналов
через строку при непрерывной передаче
сигнала яркости.

К недостатком системы можно отнести
то, что цветовая четкость снижена вдвое,
так как сигналы цветности передаются
через строку, а в телевизионном приемнике
недостающий сигнал замещается сигналом
предыдущей строки.

Особенностью американской системы NTSС
является то, что оба цветоразностных
сигнала передаются одновременно в
каждой строке развертки, причем без
расширения полосы частот, занимаемой
сигналом цветности в спектре сигнала
яркости. Это достигается применением
квадратурной модуляции, при которой
результирующий сигнал изменяется и по
амплитуде, и по фазе, при этом амплитуда
характеризует насыщенность цвета, а
фаза – цветовой тон.

Недостатком этой системы является
большая чувствительность к фазовым
искажениям, которые приводят к зависимости
цветового тона от амплитуды сигнала
яркости. Данная система обеспечивает
самое высокое качество цветного
изображения, но требует высокого
технического качества используемой
аппаратуры.

Основное отличие системы PALот системыNTSCзаключается
в изменении на 180 градусов фазы сигнала
одного из компонентов цветовой информации
от строки к строке.

Все вышеперечисленные системы были
разработаны для наземного телевещания,
в котором используется амплитудная
модуляция несущей изображения. Так как
в спутниковых каналах используется
частотная модуляция, то применение
систем SECAM,NTSCиPALстановится
затруднительным. Это связано с тем, что
при прохождении ЧМ-сигнала через тракты
с неравномерной АЧХ и ФЧХ возникают
перекрестные искажения сигналов яркости
и цветности, что приводит к ухудшению
качества изображения.

В связи с этим исходный телевизионный
сигнал перед передачей подвергается
специальной обработке, а при приеме
исходный сигнал восстанавливается.

Сигнал звукового сопровождения в
наземных телевизионных системах
передается на поднесущей частоте,
расположенной выше его спектра.

Отличительной особенностью звукового
сопровождения спутниковых каналов
является передача совместно с сигналом
изображения более чем одного звукового
сигнала (стереозвук, вещание на нескольких
языках). Располагаются они на различных
частотных интервалах от спектра
изображения. В ранних аналоговых
спутниковых приемниках эту частоту
надо было подстраивать вручную (например,
НТВ+2000).

Однако практически с хорошим качеством
удается передать 2-4 дополнительных
звуковых сигнала.

Основными недостатками аналоговых
методов формирования и передачи
аналоговых сигналов являются:

• Низкая помехоустойчивость, так как
  при прохождении всего телевизионного
  тракта он подвергается воздействию
  шумов, которые имеют свойство
  накапливаться (снег на экране –
  практически неизбежен);
• Неэкономичное использование частотного
  ресурса;
• Отсутствие возможности предоставления
  дополнительных сервисов (телегид,
  субтитры, цифровой звук, цифровой
  телетекст, и т.д.).

Бурное развитие цифровой техники, а
также отмеченные выше недостатки привели
к тому, что в системах спутникового
телевидения аналоговый сигнал практически
не используется.

Соседние файлы в папке Лекции ОТВ

При
оценке стоимости предприятия и его
элементов ис­пользуют следующие
подходы:

–
сравнения продаж (аналоговый),

Затратный
подход — это поэлементная оценка
балансовой стоимости объекта, когда
определение общей стоимости осуществляется
путем суммирования стоимостей всех его
элементов.

Затратный
подход включает: анализ структуры
объекта оценки и выделение его составных
частей, по которым будет производиться
оценка; выбор метода оценки каждого
элемента структуры и метода осуществления
расчетов; оценка накопленного износа
элементов объекта оценки.

Исходная
позиция затратного подхода — стоимость
предприятия равна стоимости собственного
капитала или чистых активов по балансу
предприятия. При оценке стоимости
предприятия оценивают накопленные
активы, с одной стороны, и накопленный
износ капитала, с другой стороны. Если
в составе собственного капитала есть
безнадежные долги, фонды и резервы,
созданные не за счет чистой прибыли, а
из других источников, то используется
количественное выражение стоимости
чистых активов, которая будет меньше,
чем величина собственного капитала в
балансе предприятия.

Существуют
различные методы оценки стоимости
предприятия.

Экономический
смысл стоимости предприятия, рассчитанной
методом накопления активов в
рамках затратного подхода, состоит в
следующем. В момент создания предприятия
учредители приобретают имущество за
счет собственных, а иногда и кредитных
средств. Если предприятие продается,
не начиная свою производственную
деятельность, то долги (кредиты и проценты
по ним) нужно вернуть и останется
стоимость вложенных собственных средств.
Если покупатель готов приобрести
предприятие как единый комплекс, то он
возвращает продавцу стоимость собственного
капитала и принимает на себе финансовые
обязательства перед кредиторами. Если
предприятие успешно проработало
финансовый год, по результатам которого
получена прибыль, то стоимость предприятия
увеличивается на часть чистой
(капитализированной) прибыли, вложенной
в приобретение новых активов. Таким
способом обеспечивается накопление
активов и рост стоимости предприятия.
Если результатом работы субъекта
хозяйствования за год является убыток,
то стоимость собственного капитала и
чистых активов уменьшается на величину
убытка.

Метод
чистой стоимости активов позволяет
определить стоимость предприятия как
сумму цен реализации (или восстановления)
активов предприятия за вычетом суммы
обязательств. При этом исходят из того,
что рыночная стоимость предприятия (и
соответственно его акций) предопределяется
в первую очередь тем, насколько велика
имущественная ценность его активов.
Поэтому центральное положение здесь
занимает поэлементный расчет стоимости
собственных активов предприятия по
состоянию на дату оценки.

Реализация
этого метода предполагает:

–
анализ статей раздела «основные средства»
актива последнего баланса предприятия
и определения их рыночной стоимости.
На этом этапе рассчитывают отдельно
текущую стоимость земельного участка,
зданий и сооружений, машин и оборудования,
нематериальных активов. Для всех
элементов активов, кроме земли,
определяется остаточная стоимость;

–
переоценку и корректировку оборотных
активов. Переоценивают производственные
запасы, при этом непригодные и устаревшие
запасы списывают, а пригодные —
переоценивают по современным ценам.
Если предприятие владеет ценными

бумагами
других предприятий, то эти активы
пересчитывают с учетом текущего курса
этих бумаг;

–
расчет суммы скорректированных активов;

–
анализ и корректировку долговых
обязательств предприятия (кредиторская
задолженность);

–
получение чистой стоимости собственных
средств предприятия как разности между
скорректированными активами и уточненными
долговыми обязательствами. Стоимость
деловой репутации приплюсовывают к
рассчитанной стоимости собственных
средств.

Оценка
накопленного износа определяется
уменьшением восстановительной стоимости
физического капитала, которое может
происходить в результате его физического
разрушения, морального устаревания,
внешнего устаревания или комбинации
этих источников. Таким образом, накопленный
износ может включать:

–
физический износ, т.е. потерю физических
возможностей объекта в результате его
эксплуатации;

–
моральный износ, т.е. потерю стоимости
вследствие относительной неспособности
объекта обеспечить полезность по
сравнению с новым объектом, созданным
для таких же целей. При этом моральный
износ подразделяют на
технологический,

функциональный и
внешний износ. Технологический износ
оценивается влиянием на стоимость
конструкций, технологии и материалов,
достижений научно-технического
прогресса. Функциональный износ —
следствие уменьшения функциональных
возможностей объекта в сравнении с
новым аналогом. Внешний (экономический)
износ происходит вследствие изменения
финансовых, законодательных и других
условий, которым рассматриваемый объект
перестает удовлетворять.

Аналоговый
подход к оценке стоимости предприятия
основан на сравнении оцениваемого
объекта с аналогами, рыночная цена
которых известна. Основным методом
аналогового подхода является метод
рыночных сравнений с аналогичными
предприятиями по доле в их капитале и
ценным бумагам, которые были реально
проданы на рынке.

67 Тема
5.7: Экономическая эффективность
производства

• Сущность и
  значение экономической эффективности
  производства
• Система
  показателей оценки экономической
  эффективности производства (промышленного
  предприятия)

1 Вопрос. Сущность
и значение экономической эффективности
производства

В самом общем виде
эффективность
означает результативность хозяйственной
деятельности, соотно­шение между
достигнутыми результатами и затратами
живого и овеществленного труда.

Уровень эффективности
характеризует уровень развития
производительных сил и является важнейшим
показателем развития экономики. На
предприятии затраты имеют форму
авансируемого основного и оборотного
капитала, а конеч­ные результаты 
форму прибыли. Таким образом, показатель
эко­номической эффективности дает
представление о том, какой це­ной
предприятие получает прибыль.

Уровень
эффективности определяется сопоставлением
двух величин 
экономического эффекта (результата) и
затрат ресурсов, при помощи которых он
был достигнут:

При оценке
эффективности необходимо различать
критерий
и показатели.

Показатели
экономической эффективности
дают представле­ние о том, ценой каких
затрат ресурсов достигается экономиче­ский
эффект. То есть с их помощью измеряется
уровень эффектив­ности
производственно-хозяйственной
деятельности.

Показатель уровня
эффективно­сти складывается под
воздействием мно­гих факторов, порой
противодействующих друг другу. Поэтому
среди всей совокупности показателей
принято выделять один, наи­более полно
характеризующий уровень эффективности,
имеющий не только количественную, но и
качественную определенность. Такой
показатель в экономике принято называть
критерием.

Качественная
сторона производ­ственного результата
отражается критерием, а количественная

показателями
эффективности.

Различают общую
(абсолютную)
и сравнительную
(относитель­ную)
экономическую эффективность производства.

Общая (абсолютная)
применяется для анализа и оценки
обще­экономических результатов,
эффективности производства на раз­личных
уровнях экономики за определенный
период и в динамике. Она характеризует
величину экономического эффекта в
сопостав­лении с затратами и ресурсами.

Сравнительная
(относительная) эффективность
определяется в целях обоснования
социально-экономических преимуществ
ка­кого-либо варианта решения
производственно-хозяйственной за­дачи,
отбора из рассматриваемых вариантов
наиболее эффектив­ного с точки зрения
соотношения текущих и единовременных
за­трат при его реализации.

Расчеты общей и
сравнительной эффективности дополняют
друг друга, то есть все известные методы
оценки эффективности хозяйственных
решений, например инвестиционных
проектов, представляют собой сочетание
показателей общей и сравнитель­ной
эффективности.

Межрегиональный центр переподготовки специалистов

Площадь земельного участка – 4000 м2

Ставка земельного налога за 1 м2 = 28,2 ден. единиц.

Данные для расчета восстановительной стоимости здания затратным методом (прямых затрат)

Данные для определения физического износа здания

Данные для составления сметы расчета стоимости здания

1.Определяется стоимость земельного участка. Определяется как 200-кратная ставка земельного налога на соответствующей территории и зависит от площади земельного участка и нормативной цены земли.

200*28,2*4000*=22560000 ден. единиц

2. Определение восстановительной стоимости оцениваемого объекта.

Таблица 1 – Расчет стоимости главного сооружения

3. Определяется совокупный износ здания по формуле:

где СИ – совокупный износ здания;

Иd – коэффициент износа отдельного элемента здания;

d – удельный вес стоимости отдельного элемента в общей

Для расчета совокупного износа заполняется таблица

4. Определяется предпринимательская прибыль. Эта величина берется как 30% от прямых затрат.

5. Определяется стоимость недвижимости.

Метод сравнения продаж (аналоговый метод).

Определение стоимости недвижимости методом сравнения продаж базируется на данных о недавно состоявшихся сделках. Основой метода является принцип замещения, который подразумевает, что рациональный покупатель не заплатит за оцениваемую недвижимость больше, чем стоит другой сходный с ним объект. Применение этого метода приоритетно для объектов, относящихся к активным секторам рынка недвижимости: офисов, магазинов, складов, гаражей, жилья.

Исходные данные. Определить стоимость гаража методом сравнения продаж. Анализ продаж показал, что:

o при увеличении площади объекта на 50 м2, стоимость его увеличивается на 1%;

o стоимость объекта увеличивается на 3%, выполненного из бетонных блоков по сравнению с кирпичными;

o при удалении объекта от автозаправки стоимость его уменьшается на 0,8% на 1 км;

o стоимость объекта возрастает на 20%, если имеются коммуникации (водоснабжение);

o стоимость объекта возрастает на 10%, если имеется отопление.

Исходные данные для выполнения оценки недвижимости методом сравнения продаж

Расчет стоимости гаража методом сравнения продаж

Рассмотрим 2 варианта- оцениваемый объект выполнен из кирпича или из бетонных блоков

1. оцениваемый объект выполнен из кирпича

Средняя стоимость = (416,8+572,2+575,7+443,8)/4=2008,5/4= 502,1

1. оцениваемый объект выполнен из бетонных блоков

Средняя стоимость = (428,8+586,6+592,5+455,2)/4=2063,1/4= 515,8

(капитализация доходов) оценки недвижимости

. Методы капитализации дохода, основанные на доходном подходе базируются на положении о том, что стоимость недвижимости определяется связанным с ней доходом, который как ожидается может быть получен в будущем. Приоритетно применение метода для всех видов недвижимости, приносящей доход. Можно выделить основные этапы, характерные для доходного подхода, в результате которых устанавливается стоимость недвижимости – это определение: 1) будущих доходов (иначе – чистого эксплуатационного дохода или дохода от перепродажи); 2) значений коэффициентов, с помощью которых капитализируются доходы; 3) величины текущей стоимости объектов оценки.

Исходные данные. Определить стоимость офиса на 5 лет.

Исходные данные для определения стоимости недвижимости доходным методом

а) определяется потенциально-валовый доход (ПВД), он складывается как доход, который будет приносить недвижимость + прочий доход;

б) определяется эффективный валовый доход (ЭВД)

где D 1 – степень недогрузки (берется в % от дохода,

который будет приносить недвижимость);

в) определяется чистый операционный доход (ЧОД)

ЧОД = ЭВД – D 2 – D 3,

где D 2 – операционные расходы (берутся в % от дохода, который будет приносить недвижимость;

D 3 – резерв на замещение (берется в % от дохода, приносимого недвижимостью);

ЧОД2=308280-375600 х35%-375600 х3,5%=163674

ЧОД3=308300-375620 х35%-375620 х3,5%=163686

ЧОД4=315840-375680 х30%-375680 х3,5%=189987

ЧОД5=342040-375700 х30%-375700 х3,5%=216181

г) определяется стоимость недвижимости по формуле:

V = J / R,

где J – чистый операционный доход (ЧОД);

R – коэффициент капитализации.

V1=156102/35%= 446006 – 1 год

V2=163674/35%= 467640-2 год

V3=163686/35%= 467674-3 год

V4=189987/35%= 542820-4 год

V5=216181/35%= 617660-5 год

V=889630/35%= 2541800- всего за 5 лет

Метод отклонения. Компенсационный (нулевой) метод.

Метод отклонения характеризуется тем,
что сравнение измеренной величины с
мерой, приводит к отклонению механизма
сравнения, используемого для индикации
значения измеряемой величины.

Структурные
схемы этого метода характеризуются
последовательной цепью прохождения
взаимодействий.

При
реализации метода возникают некоторые
трудности. Например: для пружины –
трудность состоит в обеспечении точности
и линейной ее характеристики при больших
отклонениях. Например: размеры опор
рассчитываются (обычно) на максимальный
сигнал, при этом ухудшается чувствительность
механизма, появляются нелинейные
характеристики на минимальных значениях.
Также возможно обратное воздействие
процесса измерения на сам процесс, и
соответственно на измеряемую величину.
Например: по методу отклонения: при
высоком напряжении источника –
шунтирование цепи, следовательно,
вносится погрешность.

Примером
компенсационного (нулевого) метода
является определение массы или веса
тела, весами типа:

Измеряемая
величина компенсируется величиной
воспроизводимой мерой. Разность этих
величин поддерживается малой, независимо
от размера измеряемой величины. Поэтому
нуль-прибор рассчитан для работы только
в области нуля, благодаря этому достигается
его чувствительность и устраняется
нелинейность, которая возникает при
большом отклонении измеряемой величины.

В
уравновешенном состоянии нуль-прибор
не нагружен. Поэтому исключено воздействие
измеряемой величины на процесс. Здесь
все зависит от точности мер.

Пример
структурной схемы компенсационного
метода.

1
– чувствительный элемент;

4
– 5 – человек-вычислитель;

6
– измер. мера;

7
– устройство предоставления результата.

Близким методу компенсации является
метод замещения, применяемый при
использовании весов. в этом случае
величина, подлежащая измерению,
дополняется изменяющейся мерой до
значения, компенсирующего значение
измеряемой величины. Плюс такого метода
– постоянная нагрузка на систему,
систематическая ошибка не зависит от
измеряемой величины. Однако процесс
балансировки требует времени и его
нельзя ускорить без снижения запаса
устойчивости.

Рассмотрим
2 примера нулевого метода:

R
может быть проградуирован в величинах
напряжения.

В
нуль-индикаторе мостового типа
регулируется R1
пока напряжение U1
не станет равным Ux

В
практических двухдиапазонных схемах
часто устанавливают сначала грубо
ожидаемое значение, а затем на втором
диапазоне подстраивают.